Een appartement kopen, een huis verkopen of investeren in huurvastgoed: elk vastgoedproject is gebaseerd op mechanismen die het beste begrepen kunnen worden voordat je ondertekent. De vastgoedmarkt bevindt zich in een fase waarin prijzen, kredietrentes en regelgeving tegelijkertijd veranderen. Het onderscheid maken tussen wat echt belangrijk is en wat ruis is, is de eerste stap om rustig vooruit te komen.
DPE en energieverspillende woningen: wat verandert er concreet voor een aankoop of investering
Twee advertenties voor vergelijkbare panden hebben soms zeer verschillende energie-labels. Het energieprestatiecertificaat (DPE) weegt tegenwoordig zwaar in de waarde van een woning, maar de interpretatie ervan vereist enige voorzichtigheid.
Het DPE-label kan evolueren zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd, simpelweg omdat de rekenmethode is veranderd. Een woning die gisteren als F was geclassificeerd, kan vandaag als E worden geclassificeerd, of omgekeerd. Controleer voordat je koopt welke methode is toegepast bij de diagnose. Verwar een verbetering op papier niet met een daadwerkelijke isolatie van het gebouw.
Vanaf 2025 kunnen woningen die als G zijn geclassificeerd niet meer worden verhuurd met een nieuw huurcontract. Dit verbod geldt niet voor lopende huurcontracten, en de regels verschillen in de overzeese gebieden. Een investeerder die een G-geclassificeerd pand tegen een aantrekkelijke prijs vindt, moet dus de status van het bestaande huurcontract controleren voordat hij een rendement berekent.
Om deze onderwerpen verder te verkennen en het nieuws uit de sector te volgen, biedt de website Just in Déco, die aan vastgoed is gewijd, regelmatig bijgewerkte bronnen aan.
Huurprijzen en label F of G: een valkuil voor het rendement
In steden waar de huurprijzen gereguleerd zijn, kan een woning die als F of G is geclassificeerd geen huurverhoging rechtvaardigen. Deze beperking komt bovenop de eisen voor energie-efficiëntie. In de praktijk kan het rendement van een slecht geclassificeerd pand dalen voordat het verhuurverbod van kracht wordt.
De proef met huurregulering zou eindigen in november 2026, tenzij er een verlenging komt. Het is nuttig om deze kalender in de gaten te houden voor elk investeringsproject in de betrokken grote steden.
Kredietrentes en prijzen: de huidige fase van de markt analyseren
Na een daling van de rentes die in 2024 begon, zijn de financieringsvoorwaarden gestabiliseerd. Banken staan nog steeds open voor het verstrekken van hypotheken, maar inflatie is een parameter om in de gaten te houden.
Waarom verandert deze context van gestabiliseerde rentes de situatie? Omdat de leencapaciteit niet meer zo snel toeneemt als tijdens een periode van snelle dalingen. Een koper die op een verdere verbetering van zijn koopkracht rekende, loopt het risico dat de prijzen weer licht stijgen voordat de rentes opnieuw veranderen.
De prijsdaling die in voorgaande jaren is waargenomen, biedt nog steeds kansen, vooral in gebieden waar de vraag de beschikbare aanbod niet heeft ingehaald. De markt wordt beschreven als actief maar voorzichtig: de transacties nemen toe zonder dat de prijzen de lucht in schieten.
Criteria om te controleren voordat je een aankoopaanbod ondertekent
- De rekenmethode van het DPE en de datum van de diagnose: een DPE van meer dan tien jaar heeft geen wettelijke waarde meer en kan een daadwerkelijke verslechtering van de woning verbergen.
- De klimaatzone van het pand: het klimaatrisico (overstroming, krimp-uitzetting van klei) wordt een selectiecriterium dat invloed heeft op de verzekering en de doorverkoop op middellange termijn.
- Het volledige financieringsplan, inclusief notariskosten, onroerendezaakbelasting en eventuele kosten voor energiewerkzaamheden om ten minste label E te bereiken.
- De lokale huurdruk als je koopt om te verhuren: een pand in een stad met lage vraag kan maanden leegstaan, wat het theoretische rendement tenietdoet.
Klimaatrisico en vastgoed: een nog steeds onderschat selectiecriterium
Het klimaatrisico verschijnt niet altijd in de klassieke beoordelingsschema’s van een pand. Dat zou wel moeten. De blootstelling aan natuurlijke risico’s verandert de waarde van een pand op lange termijn, en verzekeraars passen geleidelijk hun tarieven aan op basis van de locatie.
Een terrein dat zich in een krimp-uitzettingszone van klei bevindt, kan na meerdere periodes van droogte structurele scheuren vertonen. De reparaties kosten vaak tienduizenden euro’s, en de schadevergoeding door verzekeringen is niet altijd volledig.
Controleer voordat je koopt de staat van de natuurlijke en technologische risico’s (ERNT) van het pand. Dit document is verplicht, maar veel kopers lezen het vluchtig. Neem de tijd om te controleren of de gemeente recentelijk is getroffen door natuurgeweld.
Vastgoedverkoop: de juiste prijs bepalen zonder te overwaarderen
Een overgewaardeerd pand blijft op de markt, accumuleert de dagen van aanbieding en wordt uiteindelijk onder zijn werkelijke waarde verkocht. Dit is een klassiek patroon dat veel verkopers te laat ontdekken.
De verkoopprijs moet de lokale markt weerspiegelen, niet de sentimentele waarde van het pand. Vergelijk met recente transacties in dezelfde buurt, op dezelfde verdieping, met een vergelijkbaar DPE. Notariële databases bieden gratis toegang tot deze informatie.
- Laat meerdere schattingen maken door verschillende professionals om de meningen te vergelijken.
- Houd rekening met het energie-label: een woning met label D verkoopt gemakkelijker dan een woning met label F, zelfs bij gelijke oppervlakte en locatie.
- Anticipeer op de werkzaamheden die de koper moet uitvoeren: een prijs die dienovereenkomstig is aangepast versnelt de verkoop en voorkomt lange onderhandelingen.
De vastgoedmarkt beloont noch afwachtend gedrag, noch overhaasting. Elk project, of het nu gaat om een aankoop, verkoop of huurinvestering, is gebaseerd op verifieerbare gegevens: de staat van het pand, de financieringsvoorwaarden, lokale regelgeving. De tijd nemen om deze gegevens te verzamelen voordat je beslist, blijft de beste garantie voor een beheerst investering.
